Tudo o que você precisa saber sobre financiamento de imóvel

Tem o sonho da casa própria e não tem dinheiro suficiente para pagar à vista? O financiamento pode ser uma saída para adquirir um imóvel, seja uma casa ou um apartamento. O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo oferecida por instituições financeiras, bancos públicos ou privados, destinadas a aquisição de imóveis - novos ou usados, em construção ou um terreno, para fins habitacionais ou de comércio.

O iBahia conversou com corretor imobiliário Solival Silva e com a advogada imobiliária Amélia Garcez para entender como funciona o procedimento do financiamento.

"O ponto crucial e inicial para compra de imóvel com financiamento imobiliário consiste na aprovação do crédito junto ao banco escolhido, pois, com a carta de crédito à sua disposição, o comprador não terá problemas de aprovação do cadastro; nesse momento o comprador tem ciência das condições definidas pela instituição financeira (taxas, despesas, seguros, etc)", explicou Amélia Garcez.

Veja o passo a passo:

1- Pré-requisitos: para fazer um financiamento, é preciso ter idade superior a 18 anos, meios de comprovar renda e não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito.

2- Simulação: você pode fazer online, no site do próprio banco. Escolha o banco que tenha as melhores condições de financiamento para você, ou seja, taxas de juros menores, boa duração de contrato e valor de cobertura suficiente para a sua necessidade.

3- Vá ao banco: após a simulação, você já vai ter uma ideia do valor que o banco irá disponibilizar para você. No banco, converse com o gerente.

4- Escolha do imóvel: Solival Silva deu algumas orientações: "Avalie o custo-benefício a longo prazo. Verifique se a localização é boa, se é acessível, a proximidade com estabelecimentos comerciais, se a infraestrutura atende suas necessidades, se há risco de criminalidade e se o local tem perspectiva de crescimento ou é isolado", aconselhou o corretor.

Soliva Silva também pontuou que importante verificar o histórico da construtora (no caso de imóveis na planta), buscar orientação de um corretor de confiança e até levar um pedreiro para verificar a estrutura do local.

5- Cadastro: para solicitar o financiamento, você precisa entregar os seus documentos pessoas para que o processo de análise de crédito comece. "Leve para instituição financeira RG, CPF, comprovante de estado civil, comprovante de endereço, certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais, declaração de imposto de renda, extrato do FGTS e carteira de trabalho", detalhou Solival Silva.

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6- Análise de crédito: depois de entregar os documentos, as suas informações irão passar pela análise de crédito. Nesse momento, o banco confirmar as informações, checa se o seu nome é cadastrado na lista de restrição ao crédito e análise se a sua renda é suficiente para quitar a dívida do financiamento. O ideal é que o valor do financiamento não comprometa mais do que 30% de sua renda nas parcelas. Nesse momento, também acontece o estabelecimento das parcelas e o juros.

7- Avaliação do imóvel: você vai dizer qual é o imóvel que deseja financiar e o valor comprado, que passará por uma avaliação do banco para confirmar se o imóvel vale mesmo o que você falou. Esse processo demora em torno de 15 dias. Os documentos referentes ao vendedor do imóvel também são checados nesta etapa, para saber se a casa ou apartamento não tem nenhuma pendência judicial ou legal.

- Documentos do imóvel: título de propriedade com o respectivo registro, certidão dominial vintenária, certidão negativa de ônus reais e certidão negativa do IPTU.

- Documentos do vendedor: RG e CPF, originais e cópia; certidão de casamento ou união estável; certidão negativa de interdição, tutela e curatela; certidão negativa de ações cíveis e criminais; certidão negativa de ações trabalhistas; certidão negativa de protesto; certidão negativa de execuções fiscais estadual e municipal; e certidão negativa de quitação de tributos federais.

8- Assinar o contrato: após a confirmação do valor do bem e de outros detalhes do imóvel, o banco vai entregar um contrato que deve ser assinado por você e pelo vendedor. O contrato dever registrado em um Cartório de Registro de Imóvel - para você se tornar o responsável legal do imóvel.

No registro, você deve pagar o valor correspondente na tabela, que varia de acordo com cada estado e de acordo com o valor do imóvel, e o ITBI, Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel.

9- Parcelas: você precisa cumprir o que ficou estabelecido no contrato. As parcelas do financiamento podem chegar a durar 35 anos, mas se você quiser quitar o financiamento antes pode entrar em contrato com o banco, para saber o valor total da dívida e os juros proporcionais, e atualizar a nova data de liquidação.

- O valor do financiamento pode ser pago em dinheiro com as parcelas ou com o saldo do FGTS.

10- Quitação: depois que você cumprir o contrata de financiamento, o banco vai emitir o termo de quitação do imóvel, que é a prova legal de que você concluir o contato.

O que fazer quando a proposta for recusada pelo banco?

"Nessa hipótese, o candidato pode solicitar a reanálise, por parte do banco escolhido, do pleito de concessão do crédito, ou buscar outras instituições financeiras para a obtenção de condições mais favoráveis de aprovação da proposta, pois cada banco tem critério próprio de decisão para concessão ou recusa de financiamentos", explicou a advogada Amélia Garcez.

O que fazer para evitar riscos contratuais entre comprador e vendedor?

"A primeira medida que o interessado deve adotar reside em solicitar do empreendedor a prova de que o projeto do empreendimento já foi aprovado pelos órgãos urbanísticos (no caso de Salvador, se houve a aprovação da SEDUR) e se o vendedor já procedeu ao registro do memorial de incorporação na matrícula do imóvel, quando for o caso de imóveis para entrega futura", esclareceu Amélia.

A especialista ainda aconselhou que é importante fazer a análise da documentação (certidões) do imóvel e do vendedor - independente se o imóvel é novo ou usado, se é pessoa física ou jurídica. Para Amélia, a solicitação de aprovação de crédito no banco deve ser feita após a fase inicial de aproximação e conferência da regularidade do empreendimento junto vendedor.

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